A regularização fundiária é necessária para garantir a liberação dos terrenos para instalação de novos empreendimentos com transparência, regularidade e agilidade. No Brasil, é comum que haja terras sem registro legal, além de conflitos e ocupações que intensificam as dificuldades da regularização fundiária.
Trata-se de uma proteção jurídica necessária, mas que nem sempre é fácil de gerenciar. Além da natureza jurídica, a regularização fundiária está relacionada a aspectos ambientais, sociais, fiscais e urbanísticos, embora seu principal objetivo seja regularizar a titulação das propriedades urbanas ou rurais.
Quem atua na gestão fundiária precisa estar atento aos desafios e encontrar maneiras de superá-los para aumentar a eficiência, otimizar o processo de fiscalização e agilizar a operação. Compreender a complexidade da estrutura fundiária e os critérios legais para a ocupação das terras facilita o monitoramento do grande número de terrenos.
Neste conteúdo, você encontra detalhes sobre a importância da regularização fundiária, a diferença entre posse e propriedade e os principais tipos de irregularidades. Além disso, descubra quais os impactos que tais irregularidades podem acarretar para a sociedade e empresas, no geral e identifique os desafios e as soluções adequadas.
Continue a leitura para saber mais!
Qual a importância da regularização fundiária?
Devido a sua herança colonial, as políticas públicas e conflitos voltados à propriedade de terra, o Brasil é um país com baixo percentual de imóveis registrados legalmente. Isso dificulta o controle e a fiscalização, além da segurança jurídica frente à propriedade de terra.
As irregularidades estão presentes tanto na área rural quanto urbana, com maior índice em regiões precárias, embora não seja uma exclusividade. Os motivos para a falta de registro são diversos, incluindo invasões ilegais, loteamentos criados sem respaldo da lei ou sem aprovação, além também da falta de conhecimento da própria propriedade por parte de seus donos.
É por isso que a regularização fundiária é tão importante em um país que há concentração de terras ocupadas irregularmente e claro risco à produção. É através desta política estatal que os imóveis passam a ter proprietários reconhecidos pela lei e podem ser atribuídas as funções que melhor se adequam às necessidades da cidade ou do espaço rural.
Nesse sentido, a regularização fundiária proporciona a inserção da propriedade na estrutura jurídica da cidade com benefícios que vão desde fatores econômicos, como a abertura para créditos e parcerias.
No caso do agricultor, por exemplo, ao contar com a regularização fundiária fica mais fácil acessar tecnologias para participar da agricultura digital. Cerca de 7,6% do território nacional é ocupado por áreas agrícolas. Neste contexto, o aumento da produtividade, controle de pragas e otimização das terras para reduzir os impactos climáticos são vantagens associadas ao registro jurídico.
No meio urbano, o acesso a investimentos de infraestrutura por parte da prefeitura se torna viável quando as propriedades são reguladas. Assim, serviços como saneamento básico podem ser implementados e atender a população que continua sem acesso. Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, entre os 60 milhões de domicílios urbanos no país, metade não conta com escritura.
Para as grandes empresas, a documentação e a delimitação precisa das terras é essencial para um desenvolvimento sustentável e bem-sucedido. O processo de regularização fundiária é complexo e dificultoso, por isso, contar com estratégias de gestão auxilia no desenvolvimento eficiente das terras.
Além disso, sem a regularização fundiária não é possível cumprir prazos acordados para iniciar uma construção naquele local. Por exemplo, no setor elétrico, os custos de uma obra atrasada são altos, podendo gerar até mesmo multas de órgãos reguladores por não estar gerando e transmitindo energia dentro de um prazo acordado na concessão, por exemplo.
E os desafios continuam: muitas empresas não cumprem com suas obrigações legais de pagamentos de impostos e tributos por simplesmente não terem o conhecimento se aquela propriedade lhe pertence, já que os registros de posse podem não ter sido documentados ou foram perdidos.
O preocupante número de imóveis sem registro é fruto de problemas históricos como a invasão de terrenos, vendas ilegais, projetos desenvolvidos sem aprovação do município, além de loteamentos sem respaldo legal. Nisso, entra a necessidade de diferenciar a posse ou propriedade de terra, como especificaremos a seguir.
A diferença entre posse e propriedade
A diferença entre posse e propriedade é um fator importante para determinar a regularização fundiária. Enquanto a posse é reconhecida e garante parte dos direitos sobre o imóvel, é a propriedade que tem respaldo pela Constituição e dá o direito de fazer o que quiser com o imóvel, seguindo os parâmetros legais.
Para entender melhor a diferença entre os dois termos, veja o que diz o Código Civil Brasileiro a respeito da definição de posse:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Com isso, o possuidor de uma terra é aquele que a ocupa sem adquirir, fazer o registro imobiliário ou lavrar escritura, porém utiliza o terreno como se fosse seu. Caso o titular que detém o imóvel não se oponha, é possível que alguém de posse de uma terra peça o reconhecimento de propriedade.
Agora vejamos o que o Código Civil Brasileiro afirma sobre a propriedade:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Observe que o proprietário tem direito sobre a terra ainda que ela esteja em posse de outro. Se ocupada ou invadida, o proprietário pode requerer dos meios legais para retomada da posse. Ao contrário da posse, a propriedade é um direito real fundamental.
Quais são os tipos de irregularidade fundiária?
A regularização fundiária é o caminho para evitar conflitos e impasses a respeito da propriedade de terra que deve ser reconhecida e registrada para uso. Existem duas situações de irregularidade fundiária que visam ser corrigidas pela Lei de Regularização Fundiária, são elas:
- Dominial: situação em que uma pessoa ocupa uma terra pública ou privada sem possuir documentação ou registro que lhe garante o direito de estar ali;
- Ambiental e urbanística: quando o terreno não está em conformidade com as determinações urbanísticas e ambientais propostas pelo município ou sem o devido licenciamento.
A irregularidade muitas vezes está associada a uma crença errônea de que o contrato substitui o registro do imóvel, quando isso não é verdade. Isso gera a falsa sensação de um direito irrestrito sob a terra.
Além disso, irregularidades podem estar relacionadas a mudanças estruturais dos imóveis, que devem ser aprovadas pelo município, ou no planejamento que exige uma organização e compreensão de todos os documentos a serem emitidos e entregues para regularização fundiária.
A Lei de Regularização Fundiária é uma ação com o objetivo de garantir o direito à moradia além da qualidade e a sustentabilidade urbana. Sua criação oferece às pessoas a possibilidade de obter a propriedade de unidade habitacional que cumpra os requisitos necessários.
Quais são os impactos que essa irregularidade causa?
Já vimos que o Brasil possui um alto número de imóveis irregulares, sem o devido registro, e um dos principais impactos está na desvalorização do local. Seu preço está associado a uma série de fatores como a localização, tamanho e estado atual, porém a regularização tende a impactar entre 10% a 30% do valor.
Isso acontece porque a partir do momento que um imóvel possui regularização fundiária, há benefícios como a possibilidade de obtenção de crédito, registro no mercado formal, além de ganhos quanto a melhorias nas condições do imóvel e até no benefício social decorrente da regularização.
Desse modo, a irregularidade é fator que acentua a desigualdade de renda no país. Portanto, a regularização fundiária é capaz de promover mudanças estruturais e beneficiar a população a longo prazo, contribuindo para uma queda da desigualdade de renda. Além disso, também pode acontecer:
- Não pagamento de impostos e demais obrigações financeiras pela falta de conhecimento da posse da propriedade;
- Impossibilidade de colocar o imóvel como garantia em investimentos;
- Atrasos em obras devido a ausência de documentação;
- Dificuldade para acessar empréstimos e créditos;
- Acentuar o crescimento desordenado;
- Influenciar a infraestrutura precária;
- Aumentar a sonegação fiscal.
Qual o procedimento para a regularização fundiária?
A regularização fundiária pode ser requerida pela União, município, beneficiários individuais ou coletivos, proprietários dos imóveis, além do Ministério Público e da Defensoria Pública.
A implementação é feita através de um procedimento administrativo especificado pela Lei 13.465/2017 com as seguintes etapas:
I – requerimento dos legitimados;
II – processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
III – elaboração do projeto de regularização fundiária;
IV – saneamento do processo administrativo;
V – decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
VI – expedição da CRF pelo Município; e
VII – registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
Ainda que possa ser solicitado pelo Estado ou pela União, o enquadramento da regularização fundiária e a emissão do registro CRF são sempre competência do município. Conhecer os aspectos apontados na Lei ajuda na hora de encarar e superar os desafios.
Os desafios da regularização fundiária
A regularização fundiária garante a valorização do imóvel e permite à prefeitura maior controle sobre as construções na cidade, permitindo a criação de um Plano Diretor alinhado com as necessidades urbanísticas, legais e ambientais da cidade.
O mesmo vale para as empresas que iniciam novos empreendimentos, afinal, conhecer a região e ter clareza sobre o entorno ajuda a potencializar os resultados do produto imobiliário. Sem contar que construir sem garantir que o imóvel esteja registrado pode acarretar problemas e prejuízos futuros.
Em meio a tantas documentações, contar com o apoio de tecnologias e sistemas pode aumentar a segurança e praticidade da gestão. Contudo, antes de falar sobre as possibilidades para ganhar mais eficiência, vejamos alguns dos principais desafios da regularização fundiária:
- Formalidades e burocracia para transferência imobiliária;
- Custos altos para arcar com a regularização fundiária;
- Desinformação por parte da população que vive na irregularidade;
- Dificuldade para determinar a correta delimitação do imóvel;
- Multas devido ao não cumprimento de acordos de concessão;
- Obras paradas.
Os sistemas de registro brasileiro são um verdadeiro desafio visto que contam com processos longos e burocráticos. Somado a isso estão os custos para realizar a regularização fundiária. Muitas vezes, quem mais precisa da regularização fundiária são as pessoas que não têm acesso a informação ou sequer renda para arcar com os custos.
Nesse caso, torna-se extremamente importante um trabalho de conscientização social para garantir maior aderência ao processo de regularização. Isso porque, um simples contrato de compra e venda não é o suficiente para resguardar os direitos legais.
Outro impasse nos registros está relacionado ao constante crescimento desordenado das cidades, dificultando a demarcação correta das terras. Assim, quanto mais imóveis e bairros irregulares, mas difícil fica determinar a condição documental.
Como ganhar eficiência na regularização fundiária
Ficou claro até aqui o quanto a regularização fundiária é complexa e exige cuidado e atenção por parte dos detentores de imóveis. Quem administra um grande volume de terras pode precisar de apoio para manter os documentos organizados e garantir um fluxo de informações simplificado.
Nesse sentido, a tecnologia pode ser uma grande aliada para uma gestão consistente que garanta informações atualizadas e confiáveis. O acesso a documentos, acompanhamento de prazos e documentações necessárias fica mais acessível e organizado. Um sistema de gestão eficiente oferece apoio para todas as etapas necessárias da regularização fundiária, tais como:
- Diagnóstico documental;
- Diagnóstico fiscal;
- Registro em cartórios;
- Certidões;
- Requerimentos;
- Taxas;
- Impostos;
- Licenciamento;
- Alertas de vencimentos;
- Georreferenciamento.
Com uma solução de gestão territorial é definida não apenas a localização do imóvel, mas também suas dimensões e forma para registro legal. Para ser feito é necessário o levantamento de dados físicos e geográficos além da análise de recursos naturais, transportes, ferramentas computacionais e a topografia local.
O uso de uma solução de geoprocessamento aumenta o controle da eficiência da regularização fundiária oferecendo a capacidade de manipulação gráfica e o uso de imagens de satélite. Além disso, possibilita o armazenamento de grande volume de dados com a inclusão de documentos técnicos e jurídicos.
A regularização fundiária promove uma gestão adequada das terras, auxiliando até mesmo no combate ao desmatamento ilegal e o desenvolvimento sustentável. A partir do momento que as terras são reguladas e registradas é possível atribuir atividades econômicas com transparência e coerência, evitando atividades ilegais.
Neste conteúdo, exploramos alguns dos desafios da regularização fundiária destacando a importância do processo em diversos âmbitos sociais, ambientais e econômicos. Apontamos os impactos da irregularidade e como é possível aumentar o controle e a eficiência na gestão.
Se você quer informar sobre a regularização fundiária e compreender melhor as formas de enfrentar os desafios e utilizar as soluções propostas para ganhar eficiência, acompanhe outros conteúdos no nosso blog para aprofundar o assunto.
